脫歐後英國樓市喜憂參半,房價增幅下滑,海外投資者受益
英國公投脫歐結果之後,隨著海外買家的積極回升,房地產行業緊繃的神經逐漸放鬆。公投近兩個月來,政府和商業權威機構關於脫歐後樓市的變化資料逐漸公佈,可謂喜憂參半。
儘管受英國公投的巨大不確定性影響,英國平均房價在過去一年仍大幅上漲。根據最權威的機構英國國家統計局(ONS)剛剛公佈的資料顯示,截至到今年6月底的一年裡,英國平均房價上漲8.7%到214,000英鎊,其中倫敦通勤圈城鎮Slough、Luton的漲幅分別為24.6%、21.8%,倫敦奧運主場館所在的Newham漲幅為21.4%。全英國漲幅最高的地區是交易量很小、不具代表性的蘇格蘭Na h-Eileanan Siar地區,漲幅28.1 %。
英國皇家特許測量師學會前主席Jeremy Leaf認為,公投前的資料比較令人滿意,很大程度上是因為英國房產的供需矛盾很難在短期內得到解決,因此大部分地區的房價仍將上漲,急需家庭住房的買家不太在意公投這個因素。
圖說:過去一年英格蘭各地區平均房價漲幅。
圖說:2004年一月以來,英國各區平均房價年度漲幅。
圖說:過去12個月,英國房價漲幅和跌幅最大的各5個區域。
首次購房者的比例在今年第二季度大幅度回升,從第一季度的22%上升到34%。根據知名的房地產代理機構Marsh & Parsons統計分析認為,首次購房者在公投前後大幅度回升,表明以居住為目的的剛性需求買家的信心回升。Marsh & Parsons首席執行官David Brown分析稱,首次購房者的需求很難得到滿足,尤其是在倫敦地區,因此我們可以預期剛需區域的房價仍將穩步上漲。
根據Scape Group最新的調查顯示,建築行業的技術工人、工程師的短缺程度,將嚴重制約英國房產的供應。6成接受調查的建築行業高管們認為,有經驗的建築技工的短缺嚴重;其中10%的高管認為,這種短缺狀況已經非常嚴重,將直接影響房屋造價,進而推高房價。
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倫敦地鐵Victoria和Central兩條線路從8月19日正式開通運營夜班車,英國住宅租賃仲介協會(ARLA)認為,夜班車地鐵沿線的房價和房租將額外上漲。在過去兩年裡,倫敦近郊3到6區的租金上漲20%,遠超過整個倫敦7%的房租漲幅。
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英國大型房產服務機構Countrywide的最新報告預測,受到脫歐造成的不確定性影響,今年全英範圍內房價漲幅將放緩至2.5%,2017年可能下滑約1%,預計2018年的房價漲幅約2%。
圖說:Countrywide預計明年房價漲幅將進一步下滑。
Countrywide的首席經濟學家Fionnuala
Earley表示:“我們不認為英國的經濟會出現硬著陸,這對房產市場來說是一個好消息。然而,由於對前景的信心不足,家庭收入以及勞動力市場的不確定性,意味著在2017年底至2018年轉為積極增長趨勢前,我們將經歷房價的一個溫和調整期。”
Countrywide預計,今年倫敦住宅平均價格的增幅將下滑到只有6%,2017年基本保持原價,2018年恢復上漲,預計漲幅4%。
圖說:(左)過去10年中房價增幅變化及未來預測(右)英國各地區脫歐前後房產要價變化
Countrywide表示,未來幾個月中,業主們將繼續從英國有限的住宅供應中獲益,這將有助於房價的上漲,至少是保值狀態。
與此同時,疲軟的英鎊導致海外買家受匯率優勢的驅動進入市場,海外投資者不斷增加的興趣也將對房價形成支撐。
然而,在需求方面,考慮到英國央行將基本利息下調至歷史最低的0.25%,國內買家將受到低利率的支持。
圖說:2015年6月至2016年7月英國100萬英鎊房產按照主要外幣計價的變化圖。以人民幣計價,相當於房產降價10%;以日元計價,相當於房產降價約25%。
本文轉載自 英國房產週刊 |